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电视剧张小凡

2021-02-27 00:15 来源:中国西藏

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以房养老在中国靠谱吗?

片哈网 对农村社会养老保险的其他方面的管理,也要在深入调查研究、认真总结经验的基础上,制定相应的政策措施。

【导语】:2021-02-27的报道称,以房养老时间表日渐清晰,试点暂不涉及农村住房。幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏在多诚公开表示,相关部门已让保险公司12月份拿出试点方案,1月份推出相应的保险产品。

  2021-02-27,国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》,提出将试点开展以房养老。《经济参考报》2021-02-27报道称,由民政部牵头,保监会等相关部委就以房养老问题举行了闭门研讨会,对以房养老具体操作办法和实施细则进行讨论,试点方案按计划将在2014年一季度出台。本文就分析以房养老靠不靠谱,能不能把以房养老作为养老制度的改革方向,中国现行养老制度的问题出在哪里,政府在养老制度上的职责是什么。  

  何为以房养老

  以房养老其实就是“反向住房抵押贷款”,即分期放贷,最后一次性偿还贷款本息总额,也就是人们常说的“倒按揭”。中国商业银行以房养老的放贷总额一般不超过房产现值的60%,领取养老金的年限一般为10年,如果10年后老人清偿了贷款的本金和利息,金融机构则释放抵押权;如果老人无力清偿贷款,金融机构则处置该房产。如果老人较早去世,子女可继承住宅的部分产权享受收益。

  其实,以房养老就是一种市场养老产品,是对社会保障体系内养老制度的一种补充,以满足不同老年群体的特殊要求。上海、重庆、厦门、长沙、长春、南京等城市金融机构都曾推出以房养老业务,但办理以房养老的客户寥寥无几。中信银行是国内首批尝试以房养老的金融机构之一,北京几家支行推出这项业务后几乎无人问津,后来就索性取消了这项业务。

  网易“微博调查”显示,88%的人表示不会选择以房养老。

  而根据《中国经济周刊》2021-02-27的报道,中国房地产开发集团理事长孟晓苏是以房养老的首倡者,他提到上海市统计局公布的《本市城乡居民养老意向调查报告》显示,逾七成受访者赞同以房养老,仅有26.9%受访者不赞同以房养老。孟晓苏还计算出:“如果老人以评估价值500万元的房屋参保,每月大约可得到2.6万元;如果老人以评估价值200万元的房屋参保,每月大约可得到1万元。”

  从不同渠道的统计数据差别之大可以看出,一些利益集团盯上了以房养老这块肥肉,房地产开发商极力鼓动政府出台以房养老政策,好让房市更火,让房价更高,以便从中获取更大的利益。盖了房子高价卖给你赚了你的钱,然后再用以房养老的形式把房子收回来,让你辛苦一辈子,只留给子孙一把骨灰。

  其实,以房养老这种养老模式在国外也未被市场认可。美国金融机构早在1989年就推出以房养老,20多年过去了,现在每年签单也只有70000左右,这一数据在养老市场上可以忽略不计。美国乔治敦大学金融学副教授詹姆斯??安杰尔认为,美国老人很少选择以房养老,一是老人很难弄明白这种复杂的金融产品,二是美国人根本就不需要依赖这笔收入养老。

  以房养老缘何是块烫手山芋

  以房养老只所以难以推广,是因为它存在诸多风险,老人不敢轻易试水,金融机构不愿推广,政府也不肯支持。

  1.房价风险

  房市如股市,房价波动大,并有崩盘的可能,现值200万元的房子,10年后也许就跌到50万元,如果再加上房子的折旧,房产贬值更大,因为居民住房设计寿命一般不超过70年,也就是每年至少折旧1/70,如果一套房子200万元,每年折旧就损失将近3万元。所以,金融机构认为以房养老风险太大,若干年后收回大量被抵押住房,资产贬值,这有可能让金融机构破产,甚至会引发金融风暴。

  居民则认为,以房养老让金融机构吃掉不少利息,实在不划算。与其把房子抵押给银行每月领养老金,还不如把用房子做抵押贷出一笔款来,然后便吃贷款,边进行投资,这还能让钱生钱。

  美国消费者金融保护局在一份有关“反向抵押贷款”的报告中指出,美国办理“反向抵押贷款”的老人中超过七成选择一次性拿到全部贷款,然后将这笔钱用于投资,而非选择按月领取养老金。这其实就是传统的没有年龄要求的“房产净值贷款”,即将房产净值作抵押从银行一次性获取贷款,然后按月还本付息。

  以房养老在荷兰已有几十年的历史,但开始也很少有人问津。20世纪90年代房地产泡沫形成时,由于房子不断升值,金融机构热衷推销以房养老这种金融产品,老人则提前享用了房产的剩余价值,提高了晚年的生活质量。2008年全球性金融危机爆发后,房地产泡沫破裂,房价大跌。由于抵押的房产的剩余价值急剧缩水,很多以房养老的老人要么借债补足抵押品,要么让金融机构收回住房,以房养老的老人成了以房养老的牺牲品。

  2.利率风险

  由于以房养老的贷款利率一般为浮动利率,这对金融机构和以房养老的老年居民来说同样要承担风险。利率上浮,金融机构的放贷收益率上升,而老人的借贷成本则相应增加,这对金融机构有利,对老人不利;利率下浮,老人的借贷成本减少,而金融机构的放贷收益率则相应下降,这对老人有利,对金融机构不利。所以,由于利率风险的存在,金融机构和老人都不热衷以房养老。

  3.寿命风险

  从中国先期的试点看,以房养老只是养到半路,而不能送终。例如,60岁退休后与金融机构签定以房养老合同,期限为10年,则只能养到70岁,如果老人70岁后仍健在,如果此时无力清偿贷款,房子就被金融机构收回,那老人住在哪里?养老问题又该如何解决?

  反过来考虑这个问题,如果金融机构推出了以房养老送终的金融产品,老人的寿命越长,对金融机构越不利,如果老人的寿命超过金融机构对他她的预期寿命,那金融机构就有赔本的可能,这就是金融机构不愿推出以房养老送终金融产品的一个原因。

  4.家庭风险

  以房养老还有个传统观念不可逾越,那就是中国人大都希望自己百年后留给子孙一笔遗产,如果把房子抵押给金融机构坐吃山空,担心会引起子孙的不满,影响家庭和睦。

  根据CCTV2《央视财经评论》2021-02-27的报道,部分北京老人坦言,自己在感情上难以接受以房养老模式,因为房子是一笔不小的财产,留给儿女是天经地义的。一北京市民称:“因为我有儿有女,他们呢,说实在话,还眼巴巴还看着我这房子呢。我把我这房子抵押给银行以后,我可以生活水平提高了,我可以得到一笔银行的利息了。等我百年不在了,房子让银行给收走了,那我儿女不得骂我埃”

  5.逃税风险

  对政府而言,要承担以房养老的逃税风险,减少财政收入。2021-02-27,国务院批转的《关于深化收入分配制度改革的若干意见》中提出“研究在适当时期开征遗产税”。近日,媒体也铺天盖地地报道中国即将开征遗产税的相关内容。如果开征遗产税,老人本来自己有经济能力养老,无需以房养老,但为了逃避遗产税,他她就会把自己的货币资产悄悄送给自己的亲属,然后以房养老,或者通过以房养老每月获得的高额养老金转增给亲属,这样,自己的遗产就被转移了,也就无需交纳遗产税。

  可见,居民可以通过以房养老轻松避税,这无疑增加了税源流失的一个渠道,这也是很多国家政府不提倡以房养老的一个原因。

 

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